Bei der Veräußerung von Immobilien im privaten Bereich sieht und sah der Gesetzgeber besondere Steuerbefreiungstatbestände vor wie z.B. die Hauptwohnsitzbefreiung (siehe auch den Beitrag zur Immobilienbesteuerung neu) oder die Befreiung selbst hergestellter Gebäude. Sinn und Zweck dieser Begünstigungen ist einerseits die Ersatzbeschaffung eines Gebäudes nicht durch die Besteuerung zu erschweren und andererseits bei der Herstellerbefreiung für das finanzielle Baurisiko zu entschädigen. Der VwGH hatte sich unlängst (GZ 2008/13/0128 vom 25.4.2012) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem zunächst Miteigentum an einer bebauten Liegenschaft erworben wurde und es nach Wohnraumschaffung durch Dachbodenausbau zum Verkauf dieser Wohnungen kam. Da die Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist erfolgte, war strittig, ob die Ausnahme für selbst hergestellte Gebäude anzuwenden ist.

Diese Herstellerbefreiung – in der Fassung vor der „Immobilienbesteuerung neu“ – beschränkt sich auf das Gebäude, ausgenommen die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung liegen vor. Dem VwGH folgend ist ein Dachbodenausbau bzw. die Herstellung von Dachgeschoßwohnungen kein selbst hergestelltes Gebäude, da damit der Verkehrsauffassung folgend Baumaßnahmen zur erstmaligen Errichtung eines Gebäudes im Sinne eines Hausbaus gemeint sind. Die Baumaßnahmen für den Dachbodenausbau führen demnach nicht zur Befreiung, sie sind aber bei der Ermittlung der Höhe des Spekulationsergebnisses kürzend zu berücksichtigen (sofern sie noch nicht steuermindernd berücksichtigt wurden, etwa im Rahmen der Vermietung und Verpachtung).

Der Tatbestand des selbst hergestellten Gebäudes ist eng auszulegen – Sanierungen und Renovierungen eines bestehenden Gebäudes fallen nicht darunter. Für die geänderte Rechtslage im Zuge der „Immobilienbesteuerung neu“ hat das VwGH-Erkenntnis ebenso Bedeutung. Die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude gilt weiterhin, wobei seit 1. April 2012 zusätzlich zu berücksichtigen ist, dass das Gebäude im Verkaufszeitpunkt innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben darf.

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