Stellt der Arbeitgeber einem Arbeitnehmer Wohnraum kostenlos oder verbilligt zur Verfügung, liegen steuerpflichtige Einnahmen des Arbeitnehmers vor. Ein solcher Sachbezug ist grundsätzlich mit dem üblichen Mittelpreis des Verbrauchsortes anzusetzen.

Regelung bis 2008:

§ 2 der Sachbezugsverordnung sah für die Bewertung von Dienstwohnungen bislang konkrete Quadratmeterpreise vor, die auch die üblichen Betriebskosten beinhalteten. Die Quadratmeterpreise waren dabei einerseits vom Baujahr und andererseits von der Kategorie des Wohnraumes (Dienstwohnungen für Hausbesorger, andere Dienstwohnungen sowie Wohnungen in Eigenheimen und Einfamilienhäusern) abhängig und reichten monatlich von 0,94 € bis 3,27 € pro Quadratmeter. Wurde die Dienstwohnung vom Arbeitgeber hingegen angemietet, waren in aller Regel 75% der tatsächlichen Miete (samt Betriebskosten) als steuerpflichtiger Sachbezug anzusetzen.

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH 30.9.2008, V 349, 350/08) hat § 2 der Sachbezugsverordnung im Herbst 2008 mit Wirkung ab Ablauf des 31. Dezember 2008 als gesetzwidrig aufgehoben. Der VfGH begründete dies u.a. damit, dass die in der Verordnung festgelegten Quadratmeterpreise für Dienstwohnungen im Betriebsvermögen des Arbeitgebers weit unter der ortsüblichen Miete lagen. Für solche Dienstwohnungen müsste laut VfGH ein Sachbezugswert angesetzt werden, der im Durchschnitt dem für angemietete Wohnungen entspricht.

Regelung ab 2009:

Die Finanzverwaltung hat auf die Entscheidung des VfGH u.a. mit einer Änderung der Rz 149ff der LStR reagiert (Lohnsteuer-Wartungserlass vom 10. Dezember 2008). Ab 1. Jänner 2009 sind für Dienstwohnungen je nach Bundesland unterschiedliche Sachbezugswerte anzusetzen. Diese reichen in 2009 inklusive Betriebskosten von 4,31 € (Burgenland) bis 7,26 € (Vorarlberg) je Quadratmeter und werden künftig jährlich angepasst. Werden die Heizkosten vom Arbeitgeber getragen, erhöht sich der maßgebliche Quadratmeterwert um 0,58 €. Für die pauschale Ermittlung des Sachbezugswertes sind weder die Lage noch die Größe der Wohnung maßgeblich. Es ist auch unbeachtlich, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert ist.

Die Quadratmeterwerte vermindern sich für Wohnungen, die den Standard der mietrechtlichen Normwohnung nicht erreichen, um 30%. Bei
Dienstwohnungen für Hausbesorger, Hausbetreuer und Portiere sind die Werte um (weitere) 35% zu vermindern, sofern die Tätigkeit überwiegend ausgeübt wird. Trägt der Arbeitnehmer die Betriebskosten selbst, sind die Quadratmeterwerte um 25% zu reduzieren.

Die pauschalen Quadratmeterwerte sind laut Rz 152 der LStR zwingend mit dem um 25% reduzierten üblichen Mittelpreis des Verbrauchsortes zu vergleichen. Ist dieser Vergleichswert um mehr als 50% niedriger oder um mehr als 100% höher als der Quadratmeterwert im jeweiligen Bundesland, ist der um 25% verminderte fremdübliche Mietzins anzusetzen.

Wird der Wohnraum vom Arbeitgeber gemietet, sind die pauschalen Quadratmeterwerte mit der um 25% gekürzten tatsächlichen Miete samt Betriebskosten (aber ohne Heizkosten) zu vergleichen. Der höhere Wert ist anzusetzen.

Für Wohnungen, die bereits in 2008 Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt wurden, gilt für 2009 bis 2011 eine Übergangsregelung, um einen sprunghaften Anstieg der Abgabenbelastung zu vermeiden. Der Sachbezugswert steigt laut dieser Regelung in 2009 um 25% der Erhöhung an (2010: 50%, 2011: 75%). Ab 2012 ist sodann der volle Sachbezugswert anzusetzen.

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